Golf Online

Prieskum KPMG Golf Course Development Cost Survey 2014

KPMG Golf Advisory Practise uviedla tretiu edíciu štúdie zameranej na plánovanie a výstavbu golfových ihrísk v regióne EMA (Európa, Stredný východ a Afrika).

Aj napriek tomu, že posledných 5 rokov nebolo pre golfové odvetvie jednoduchých, štúdia priniesla pozitívnu informáciu o 400 projektoch či už nových golfových ihrísk alebo rozšírení existujúcich, prípadne rozsiahlejších renovácii ( región EMA od roku 2008)

Medzinárodné skúsenosti dokazujú, že ak je golfové ihrisko súčasťou rezidenčného, voľnočasového prípadne turistického developmentu, stále dokáže byť atraktívnou investičnou príležitosťou. Tu sa ukazuje dôležitosť primárnych relevantných informácií týkajúcich sa nákladov, ktoré môžu byť pre developerov, finančné subjekty, operátorov či verejné inštitúcie kľúčové pri strategickom rozhodovaní.

Táto štúdia umožní všetkým zainteresovaným lepšie sa zorientovať a pochopiť jednotlivé faktory ktoré majú vplyv na náklady na výstavbu, obvyklý harmonogram celého projektu, na výber golfového architekta, dodávateľa stavby atď.

Aké boli hlavné otázky na ktoré sa štúdia zamerala?

Tak ako minulé edície, aj táto sa zamerala na nasledovné otázky:

V akých lokalitách sa vyskytovali golfové developmenty za posledných 6 rokov?
Ktoré lokality môžu byť pre developmenty najviac atraktívne v najbližších 5 rokoch?
Aká je motivácia investorov budovať nové golfové ihrisko a akým spôsobom si vyberajú kľúčových partnerov, resp. dodávateľov?
Ako dlho trvá celý proces a aké sú najväčšie ťažkosti či komplikácie, ktorým developeri musia čeliť v rôznych geografických lokalitách?
Koľko to stojí – aké sú náklady golfového develpomentu v regióne EMA?
Aký môže byť prínos renomovaného architekta, resp. značky v prípade zaangažovania do projektu?

Prieskum bol uskutočnený na skupine 100 respondentov - majiteľov alebo developerov nedávno ukončených alebo ešte rozostavaných ihrísk z 32 krajín regiónu EMA (83% bolo z Európy, 6% stredný východ a severná Afrika a 11% subsaharská Afrika).

Viac ako polovica ihrísk bola súčasťou turistických a rezidenčných rezortov, 46% ihrísk bolo samostatných. V danej vzorke bolo 88% ihrísk už v prevádzke, 10% vo fáze výstavby a 2% vo fáze pokročilého plánovania.

Golfový trh región EMA

Počet golfových ihrísk od roku 2008 rástol tempom menej ako 1% ročne. Ku konca roku 2013 bolo v regióne 7300 fungujúcich golfových ihrísk. Tempo rastu je skutočne malé, v období 1990 – 2008 bola hodnota na 3,3%. V niektorých krajinách ako UK, Írsko a Španielsko boli dokonca niektoré ihriská v posledných rokoch zatvorené.

Čo sa týka dopytu po golfe reprezentovaného počtom golfistov, ten v období 1990-2008 rástol v priemere o 5% ročne. V období 2008-2013 však prišla úplná stagnácia. Aktuálne má EMA región 4,5 mil. golfistov.

Vývoj golfu v globále - fakty

Ako súčasť prieskumu boli oslovení architekti (členovia ASGCA a EIGCA) s otázkou ako sa vyvíjal ich biznis za posledných 6 rokov.

V priemere boli architekti počas rokov 2008-2013 zaangažovaní do 16 developmentov ( čo pre% architektov hlási stagnáciu biznisu a 18% pokles tržieb. 25% z nich ale v pdstavuje 2,7 projektu ročne). Pre porovnanie, v období 2004-2008 to bolo 24 projektov ( tj. 5,2 projektu ročne).

40% z nich v poslednom období zaznamenalo nárast tržieb o 20% za posledných 5 rokov. Bolo to najmä vďaka projektom na nových rozvíjajúcich sa trhoch. Tie totiž poskytujú priestor aj pre iné typy konzultačných služieb (nielen architektonických) ako napr. poradenstvo pri manažmente či vyjednávaní s kontraktormi).

Budúce hot-spots

Keď sme sa pýtali architektov ktoré krajiny môžu podľa ich názoru v najbližších piatich rokoch zaznamenať výrazný rast, často sa v odpovedi objavovala Čína, nasledovaná Indiou, Ruskom a štátmi bývalého Sovietskeho zväzu, Južná Amerika & Karibská oblasť a juhovýchodná Ázia.

Development golfového ihriska – od konceptu k realizácii

Aké sú kľúčové motivácie investorov? Ak sa na to pozrieme z čisto investičného hľadiska, môžeme hovoriť o 4 základných motiváciách:

• U rezidenčných či realitných projektov golfové ihriská zvyšujú hodnotu a predajnosť nehnuteľností • Golfové ihriská pomáhajú generovať dopyt po lokálnych službách - napr. hotely, apartmány na prenájom, reštaurácie
• Golfové ihriská môžu pôsobiť ako užitočný nástroj marketingu tzv. „positioning“ pre developmenty a projekty určené pre luxusnejší segment trhu
• Ak je ihrisko navrhnuté, postavené a prevádzkované profesionálnym spôsobom (samozrejme na priaznivom trhu) dá sa hovoriť o dobrej, životaschopnej investícii

Prieskum ukázal že v 39% prípadoch bolo ihrisko vybudované so zámerom zvýšenia hodnoty priľahlých nehnuteľností, zatiaľ čo u 33% projektov bol hlavným motívom zisk.

Výber dodávateľov

Počas projektu developmentu golfového ihriska je treba zaangažovať rôznych profesionálov. Každý projekt špecifický, tabuľka pokrýva všetky oblasti.
Ak ide o rezidenčný projekt väčšieho rozsahu, je treba mať naozaj kvalitne vypracovaný Master Plan a schopných finančných konzultanov aby bol projekt životaschopný. Pokiaľ ide o ihrisko samotné, prirodzene najdôležitejšie fázy sú plánovanie a výstavba, golfový architekt a dodávateľská firma sú kľúčoví hráči.

A ako si developeri dodávateľov vyberajú?
Prieskum aj skúsenosti z posledných rokov ukazujú, že výber často do veľkej miery ovplyvňujú neformálne informačné kanály - povesť firmy a referencie od bývalých klientov a hotových projektov hrajú kľúčovú úlohu. V mnohých prípadoch je to samotný architekt, ktorý developerovi predstaví konštrukčnú firmu. Výber môže takisto prebiehať na základe otvoreného tendra. Asi desatina projektov sa robí svojpomocne, tzv. „in-house“ formou.

Ako dlho trvá celý proces vybudovania golfového ihriska?

Od konceptu k realizácii to obvykle trvá 4-5 rokov. Fáza získavania potrebných povolení môže byť rôzna, závisí od krajiny v ktorej sa projekt buduje, charakteru lokality a samozrejme typu projektu. V niektorých teritóriách napr. Stredný východ môže byť získanie povolení otázkou niekoľkých mesiacov, najmä ak je projekt v súlade s vládnymi zámermi či stratégiami. Naproti tomu v krajinách severnej a strednej Európy developeri často zápasia s veľmi striktnými pravidlami a environmentálnymi obmedzeniami. V extrémnych prípadoch získanie všetkých potrebných povolení môže byť otázka aj 3-4 rokov.

Priemerná dĺžka fázy prípravnej a konštrukčnej v mesiacoch:
Konštrukčná fáza u 9 jamkového ihriska môže byť kratšia v priemere o 5-6 mesiacov ako u 18 jamkového a takisto prípravná fáza (plánovanie a dizajn) môže byť kratšia.

Aké sú najväčšie ťažkosti a komplikácie u developmentov golfového ihriska?

Developeri môžu počas projektu čeliť najrôznejším nečakaným komplikáciám. Akékoľvek komplikácie vždy znamenajú zdržanie. Odmietnutie akéhokoľvek povolenia môže projekt nielen veľmi zdržať, ale aj úplne pochovať. Nesmieme zabúdať na to, že aj ten najlepší a najefektnejší dizajn nemá cenu ak nedostane povolenie k realizácii.

Keď sme sa pýtali na ťažkosti spojené s developmentami, najčastejšou odpoveďou bolo práve získavanie povolení - v EMA regióne 35%, v západnej Európe dokonca 50%. Finančné záležitosti sa oproti minulým prieskumom tiež objavovali častejšie (25%), rovnako ako problém s dodržaním pôvodne plánovaného rozpočtu (25%). Tu treba spomenúť aj fakt, že získať banku na financovanie projektov tohto typu je ďaleko zložitejšie než tomu bolo pred krízou.

Zemné práce a kamenistý terén boli typickým problémom v západnej Európe, zatiaľ čo v severnej Európe to boli veľmi striktné environmentálne obmedzenia. Nepriaznivé počasie sa ukázalo ako problém v UK a Írsku, takisto ako v severnej a východnej Európe. V teritóriu Stredný východ bol najväčším problémom nedostatok vody.