Golf Online

Prieskum KPMG Golf Course Development Survey III: Golf a nehnuteľnosti

Golf a nehnuteľnosti

Golf a nehnuteľnosti boli počas niekoľkých posledných rokov úzko súvisiace témy. V celosvetovom meradle existuje niekoľko stoviek rezidenčných projektov s golfovým prvkom. A aj napriek tomu, že v regióne EMA nemá tento typ projektu takú históriu ako napr. v Severnej Amerike, je dokázané, že takýto projekt – samozrejme ak je dobre naplánovaný – pomôže developerom zvýšiť predajnosť nehnuteľností a takisto má pozitívny vplyv na cenu.

A golf ako súčasť rezidenčného alebo turistického rezortu nemá len zmerateľnú pridanú hodnotu čo sa týka cien, ale najmä pozitívny vplyv na atmosféru daného miesta, ktorú krásna a pokojná prírodná scenéria typická pre golfové ihrisko dotvára.

54% respondentov nášho prieskumu tvorili developeri golfových ihrísk v rámci turistických alebo rezidenčných projektov. Zisťovali sme názor na hodnotu, akú golf priniesol okolitým nehnuteľnostiam. Takmer všetci respondenti (len s malými výnimkami) dokázali realizovať prémiu k predajnej cene.

Takmer polovica respondentov túto prémiu odhadla na viac ako 20% v porovnaní s predajnou cenou obvyklou pre podobnú nehnuteľnosť, ale v lokalite bez golfového ihriska.

Viac ako tretina respondentov odhaduje prémiu vo výške 11 - 20%, zatiaľ čo 18% respondentov kvantifikovalo pridanú hodnotu nižšiu ako 10%.

Okrem plánovaného zisku spojeného s predajom nehnuteľností, viac než dve tretiny respondentov očakávajú, že investície do výstavby ihriska budú mať uspokojivú návratnosť.

Takisto sme sa účastníkov prieskumu pýtali na osobu architekta, či jeho meno tiež dokáže zvýšiť predajnú cenu nehnuteľností. 63% odpovedalo kladne, 35% respondentov odhaduje prémiu vyššiu ako 10% a štvrtina z nich na hodnotu medzi 6 - 10%. V prípade signature architektov, všetci developeri, ktorí s nimi spolupracovali, majú skúsenosť, že to môže priniesť ďalšiu 10% prémiu k cene.

Vývoj klubového domu, tzv. clubhousu

Ako sme už uviedli predtým, do prieskumu sme nezaraďovali budovanie klubových domov, a to s cieľom umožniť lepšie a relevantnejšie porovnanie nákladov. Každopádne, klubový dom je dôležitým prvkom v developmente golfových ihrísk, či už ide o samostatné golfové ihrisko alebo o ihrisko, ktoré je súčasťou turistického alebo rezidenčného projektu.

Klubový dom býva prvý a posledný kontakt golfistu. Iste, hráči prichádzajú najmä kvôli ihrisku samotnému, ale zle navrhnutý clubhouse môže nepriaznivo vplývať na ich celkový zážitok. Treba zabezpečiť, aby klubový dom vhodne dopĺňal ihrisko, aby bol príjemným miestom, kde hráči môžu stráviť čas pred hrou aj po nej. A to by sa následne malo prejaviť na zvýšení príjmov. Ideálny clubhouse by nemal byť ani príliš veľký, ani príliš malý; nie megalomanský s množstvom nevyužitého miesta, ale ani stiesnený, kde bude mnoho vecí chýbať. Musí byť vždy navrhnutý v súlade s projektom a najmä plniť definovaný účel.

Dobrá znalosť činností a procesov súvisiacich s golfom, požiadaviek na zabezpečenie stravovania atď. môže developerom ušetriť stovky štvorcových metrov plochy a priniesť výrazné úspory investícií.

Pri plánovaní klubového domu je treba mať na pamäti nasledujúce fakty:

• Návštevníci chcú v súčasnosti viac sociálneho vyžitia a príležitostí, ocenia rodinnú atmosféru. Kladú dôraz na zdravie & wellness

• Oplatí sa vytvoriť viac priestorov určených na stolovanie. Riešenie by malo byť flexibilné, s možnosťou fungovania buď samostatne alebo spoločne

• Budovanie klubových priestorov v tzv. village formáte umožní výstavbu postupne, tak aby zodpovedala príjmom

• Kuchyňa a sociálne zariadenia sú z hľadiska budovania najdrahšie. Tam, kde je to možné, treba naplánovať centrálnu jednoduchú kuchyňu a vyhnúť sa predimenzovaniu týchto „mokrých oblastí“

• Na golf chodí čoraz viac žien. Priestory, ktoré sú pre ne určené bývajú v mnohých prípadoch menšie. Vždy by mali mať k dispozícii všetko čo potrebujú.

Na základe nášho výskumu, náklady na výstavbu klubového domu (základný level 200-250 m2) začínajú na úrovni 300.000 EUR. Prirodzene niektoré high-end clubhousy, ktoré sú oveľa väčšie (často výrazne nad 2000 m2) a ponúkajú rôzne športové, voľnočasové či rekreačné vybavenie, môžu stáť aj niekoľko miliónov.

Záver

Aj napriek pokračujúcej nepriazni finančných inštitúcií k financovaniu golfových projektov, za posledných 6-12 mesiacov sa prístup bánk predsa len zmenil na viac pozitívny. Môže to byť dôsledok lepších ekonomických vyhliadok v porovnaní s obdobím 2008-2012, vyššej spotrebiteľskej istoty a nepretržite rastúcej kúpnej sily nových rozvojových trhov. Špeciálne to platí pre projekty s integrovaným golfom na trhoch, kde existuje silný domáci dopyt a turizmus dokáže prilákať zahraničných zákazníkov aj golfových turistov.
Zatiaľ čo golfový dopyt stagnuje a vývoj nových ihrísk sa v Európe, na Strednom východe a v Afrike spomalil v dôsledku finančnej krízy, je tu jasný trend smerom k develpmentom high-end golfových ihrísk s vysokým percentuálnym podielom integrovaných projektov.

Hodnota, ktorú môže kvalitné golfové ihrisko pridať ako prémiu k hodnote nehnuteľností je zrejmá. Ako prieskum ukázal, výška tejto hodnoty môže byť často aj viac ako 20%. V najbližších rokoch sa dá očakávať väčší nárast integrovaných projektov v porovnaní s projektami samostatných golfových ihrísk.

Regióny, ktoré sa snažia prilákať utrácajúcich zahraničných golfových turistov by mali rozvíjať produkty rôzneho druhu. Región Blízky východ a severná Afrika, kde je luxus nutnosťou, sa vyznačuje zďaleka najvyššími nákladmi na golfové developmenty, presahujúce 9 mil. EUR na 18 jamkové ihrisko. V regióne Západná Európa a subsaharská Afrika sa uskutočnilo tiež mnoho vysokokvalitných projektov, vrátane signature ihrísk, čoho výsledkom boli tiež vyššie priemerné náklady na výstavbu než vo zvyšku regiónu EMA. Zatiaľ čo Severná Európa zostala regiónom s najnižšími kapitálovými investíciami na výstavbu nových golfových ihrísk, vo Východnej Európe sa trend budovania nízkorozpočtových golfových ihrísk spomalil. Nové luxusné projekty sa objavili v krajinách ako Rusko, Bielorusko, Poľsko či Bulharsko.

Výsledky tohto prieskumu ukázali, že priemerné náklady na výstavbu golfovej jamky sa v porovnaní s rokom 2008 (kedy bol uskutočnený minulý prieskum) zvýšili viac ako 50% - z pôvodných 217.000 EUR až na 328.000 EUR. Toto sa dá vysvetliť najmä trendom budovania kvalitných golfových ihrísk, čo sa odráža aj profile vzorky prieskumu.

Aj napriek tomu, že projekty developmentov dosahujú investície aj niekoľkých desiatok miliónov eur, prieskum ukázal, že rozhodnutia ovplyvňujú faktory ako povesť, neformálne kontakty a referencie, ktoré hrajú veľkú úlohu pri výbere kľúčových dodávateľov vrátane dizajnérov či konštrukčných spoločností.

A čo môžeme v najbližších troch rokoch očakávať? Zatiaľ čo golfoví architekti ako hot spot destinácie definujú Áziu a Južnú Ameriku, ani Rusko a ostatné bývalé členské štáty SNŠ nezostávajú bokom. Nové príležitosti ponúkajú podľa členov EIGCA a ASGCA aj regióny Východnej Európy, Stredného východu a Severnej Afriky.

Zdroj: Golf Course Development Cost Survey 2014
KPMG Golf Advisory Practise