Golf Online

Prieskum KPMG Golf Course Development Survey II: Koľko to bude stáť?

Náklady na development golfového ihriska

Prieskum KPMG Golf Course Development Cost Survey 2014 in Europe, Middle East and Africa (podobne ako predchádzajúce edície) ukázal že:

10-15% z celkového rozpočtu sa preinvestuje v prípravnej fáze projektu 18 jamkového golfového ihriska a 85-90% pripadá na výstavbu samotnú (samozrejme tam môžu byť drobné odchýlky od projektu k projektu).

Náklady prípravnej fázy sú napr. poplatky za plán a dizajn ihriska, feasibility štúdie ( štúdie realizovateľnosti), právne poradenstvo a rôzne administratívne poplatky (povolenia atď..) Náklady na dizajn ihriska obvykle tvoria viac ako polovicu z celkových nákladov prípravnej fázy.

Čo sa týka nákladov na samotnú výstavbu, treba uvažovať o nákladoch na:

Zemné práce a shaping, ktoré predstavujú v priemere jednu tretinu celkových nákladov na výstavbu
Zavlažovanie a drenáže, ktoré predstavujú v priemere štvrtinu celkových nákladov na výstavbu
Tretina nákladov môže byť rozdelená na: vyčistenie a prípravu pozemku, zatrávnenie greenov, fervejí a odpalísk a iné krajinné a landscape úpravy
Vybudovanie cestičiek pre golfové autíčka (ak je súčasťou projektu) tvorí asi 10% celkových nákladov

Náklady na developmenty podľa lokalít

Na základe informácií od respondentov sme vypočítali priemerné náklady na jednu jamku, zohľadňujúc veľkosť golfového ihriska. Pri pohľade na celý EMA región (Európa, Stredný východ a Afrika), náklady na golfovú jamku sa pohybujú v priemere okolo 328.000 EUR, čo je v porovnaní s posledným prieskumom z roku významný, viac ako 50% nárast. Je to však aj tým, že v posledných rokoch sa zvýšil počet high-end projektov, ktorých náklady na výstavbu sú podstatne vyššie.

Najdrahšie lokality regiónu EMA sú Stredný východ a severná Afrika (priemerné náklady na jednu jamku sú 531.000 EUR). Do istej miery je to spôsobené vysokou koncentráciou signature a high-end golfových ihrísk. V západnej Európe sa náklady na jednu jamku pohybujú okolo 450.000 EUR, čo je výrazne viac ako v iných častiach Európy, takisto je tam veľa high-end turistických a športových stredísk.

Z predošlého výskumu vyplynulo, že najlacnejším regiónom pre výstavbu golfových ihrísk bola východná Európa s priemernými nákladmi na úrovni 106.000 EUR/ jamka. Nedávny vývoj však tento fakt zmenil, nakoľko v Rusku, Bielorusku, Poľsku či Bulharsku bolo vybudovaných tiež niekoľko kvalitnejších ihrísk. Hodnota priemerných nákladov na jednu jamku sa teda za obdobie 2008-13 dostala na úroveň 367.000 EUR (trojnásobne vyššiu v porovnaní s predošlým obdobím). V iných častiach Európy náklady zostali na nižšej úrovni, tj. 220-230.000 EUR / jamku.

V subsaharskej Afrike bolo postavených tiež niekoľko high-end a signature ihrísk (najmä ako súčasť turistických rezortov) a priemerné náklady sa tak dostali na úroveň 320.000 EUR. Ak sa pozrieme na celkové náklady na výstavbu 18-jamkového golfového ihriska, v Európe sa pohybujú v rozmedzí 3,8 – 7,2 mil. EUR, v závislosti od lokality a kvality.

V subsaharskej Afrike sú náklady na výstavbu 18-jamkového golfového ihriska na úrovni viac ako 5,6 milióna EUR a na Blízkom východe a v severnej Afrike dosahujú najvyššiu hodnotu a to priemerne 9,4 mil. EUR.

Náklady na development podľa kvality

Celkové náklady projektu skutočne závisia na kvalite golfového ihriska. V niektorých prípadoch náklady na špičkové high-end ihrisko môžu byť až päťnásobne vyššie ako náklady na ihrisko nižšej kvality. Na druhej strane náklady na výstavbu signature ihriska sú o 40-50% vyššie než náklady na „neznačkové“ špičkové ihrisko (vychádzajúc zo vzorky respondentov).

Na základe nášho prieskumu možno špecifikovať náklady na najlacnejšie 18-jamkové ihrisko (navrhnuté a postavené svojpomocne, tzv.“in-house“, bez angažovania profesionálov) a to vo výške 2 mil. EUR.
Naopak najdrahšie ihrisko stálo viac ako 10 mil. EUR. Tiež sme sa dozvedeli o niektorých extrémnych prípadoch, kedy náklady na stavbu golfového ihriska presiahli neuveriteľných 25 miliónov EUR.

Dodržanie plánovaného rozpočtu.

Spýtali sme sa našich respondentov, či sa im podarilo dodržať pôvodne plánovaný rozpočet. Dve tretiny odpovedali pozitívne, 12% dokonca minuli menej ako plánovali (často preto, že našli spôsoby ako niektoré práce urobiť svojpomocne). Takmer štvrtina developerov plánovaný rozpočet prekročila, a to buď mierne (17%) alebo významne (6%), v dôsledku neočakávaných nákladov alebo neprofesionálnym počiatočným plánovaním.

Poplatky za dizajn, od kvalifikovaných architektov po „signature“ dizajnérov

Golfové ihrisko by mohlo ponúknuť prijateľnú návratnosť investícií. V poslednej dobe sa však stal golf prestížnou súčasťou luxusných rezortov a komunít, srdcom rezidenčných či turistických rezortov po celom svete. Vo väčšine prípadov musí architekt ihrisko vhodne zakomponovať do rezidenčnej časti a preto je dobré, aby bol zaangažovaný už v úvodnej prípravnej časti projektu, pokiaľ je to možné. Konzultácie s architektom ohľadne výberu miesta, odhadu nákladov či koordinácie nákladov s ďalšími konzultantmi projektu môže developerom ušetriť čas a peniaze. Architekt vám pomôže viesť projekt od počiatku až do konca.

Poplatky za dizajn sa môžu významne líšiť v závislosti na kvalifikácii, skúseností a povedomia o značke architekta samotného či dizajnovej spoločnosti. Developeri si často vyberajú signature dizajnérov, veria, že využijú ich skúsenosti a najmä ich meno, ktoré dodá projektu cveng a pomôže ho predať. Pri takomto výbere však musíte byť pripravení na to, že poplatky signature dizajnérov môžu byť niekoľkonásobne vyššie bež u bežných architektov. Spýtali sme sa troch známych signature architektov a troch známych profesionálnych architektov (pre zachovanie anonymity sme ich označili A, B a C), aby nám poskytli informáciu o typických poplatkoch za dizajn a odhad nákladov na stavbu na drahé, priemerné a lacné 18-jamkové golfové ihrisko, ktoré projektovali za posledných 5 rokov. Zistenia uvádzame v tabuľke.

Priemerné náklady na výstavbu luxusného high-end ihriska boli v prípade signature dizajnéra takmer trojnásobne vyššie než v prípade profesionálneho architekta (19 mil. EUR vs. 7 mil. EUR)
Podobne to bolo aj s poplatkami za dizajn. Design fee za štandardné golfové ihrisko od signature architekta sa pohybuje v hodnote 8-9 mil. Eur, zatiaľ čo poplatok štandardného profesionálneho architekta je približne 3 mil. EUR. U nízkorozpočtových ihrísk je rozdiel v poplatkoch o niečo nižší. Zistili sme, že poplatky za dizajn sa od roku 2008 výrazne znížili, u profesionálnych architektov o cca 15%, u signature dizajnérov dokonca o 20%.

Z materiálov Nicklaus Design:

Aký druh pozemku je najvhodnejší pre golfové ihrisko?
Najlepší je jemne zvlnený terén, ktorý bude logicky vyžadovať minimum zemných prác. Ideálny stav reprezentuje pekná vegetácia, piesčitá priepustná pôda a množstvo dobrej vody. Za takýchto podmienok nie je také ťažké vypestovať kvalitný trávnik. Dá sa to prirodzene aj na menej vhodných terénoch, ale vyžaduje to dobrú konštrukciu, náročnejšiu agronómiu a to znamená vyššie náklady.
Je nutné budovať „Championship“ ihrisko?
Odpoveď plne závisí od zámerov developera, dopytu na lokálnom trhu a charakteristiky danej lokality.
Ako dlho trvá proces zhotovenia dizajnu ihriska?
Obvykle to trvá od troch do šiestich mesiacov, za predpokladu že sú k dispozícii všetky informácie o pozemku.

Nabudúce: Golf a real estate a Club-house development